Damos un paso más para conseguir un parque de viviendas sostenibles

El sector de la valoración tenía un papel fundamental a la hora de diseñar un modelo de valoración que tuviera en cuenta las características de eficiencia energética y sostenibilidad de los edificios.

Hace 14 meses, CoHispania adoptó ese compromiso mediante su adhesión a la iniciativa EeMAP, cuyo objetivo es crear una hipoteca europea «verde» o de eficiencia energética para incentivar a los prestatarios a mejorar la eficiencia energética de sus propiedades o adquirir nuevas con una alta eficiencia energética. El EeMAP está diseñado para apoyar a la UE con los objetivos de ahorro energético y cumplir los compromisos de la COP21 y está financiado por el Horizonte 2020 de la Unión Europea.

Primer modelo de valoración eficiente para edificios energéticamente eficientes y sostenibles

Hoy, y tras meses de trabajo, CoHispania cuenta con un modelo de valoración y tasación de edificios energéticamente eficientes y sostenibles, fundamental para que las entidades financieras comiencen a comercializar hipotecas verdes en España.

Aumenta la oferta en el mercado inmobiliario español

En España, y a pesar del vacío legal, se han superado los 660 proyectos BREEAM certificados o en proceso de evaluación. Esta evolución se hace patente si comparamos las cifras actuales con las de hace unos años; por ejemplo, en 2014 había 15 edificios de oficinas trabajando con BREEAM, actualmente son más de 200 proyectos. Por otra parte, en los últimos 4 años España ha pasado de 40 viviendas sostenibles a más de 13.000 repartidas en un centenar de promociones residenciales y ya hay 95 centros comerciales. En cuanto a certificaciones LEED, España cuenta con 5,81 millones de metros cuadrados brutos en 299 proyectos, 100 edificaciones VERDE, según la memoria 2018 de GBCe y por último, el estándar de construcción PASSIVHAUS supera en nuestro país los 80.000 metros cuadrados certificados.

La sostenibilidad y la eficiencia energética en la tasación o valoración de un edficio es absolutamente posible y tiene en cuenta parámetros que no se encuentran en una valoración tradicional, fundamentalmente por mero desconocimiento. En el método de homogeneización está implícita la aplicación de este sistema para poder calcular el Valor de Mercado de una edificación sostenible, pues lo que se hace es determinar y valorar las diferencias existentes entre el bien a valorar y los comparables existentes.

La eficiendia y la Orden ECO/805/2003

Teniendo en cuenta que la finalidad de buena parte de este tipo de valoración será la de obtener financiación a través de una garantía hipotecaria, el límite legislativo para crear nuestro modelo es la Orden ECO/805/2003 y sus posteriores modificaciones.

Esta orden ministerial no resulta contraria ni a la Eficiencia Energética ni la Sostenibilidad, si no que una de las características fundamentales y diferenciadora de inmuebles poco eficientes debe ser contemplada en la valoración. De no ser así, se pasa a omitir información cualitativa del bien, que puede influir en sus costes de construcción, cuestión fundamental en una valoración y en el propio valor del bien, determinante en las operaciones hipotecarias. Por tanto, es necesario (y en breve imprescindible) conocer, considerar y asumir que la Eficiencia Energética o la Sostenibidad están intrínsecamente relacionadas con el coste y el valor.

Durante el proyecto, el equipo de trabajo de CoHispania ha profundizado en el análisis de los costes que conlleva el cumplimiento de las limitaciones y rangos establecidos en el Código Técnico de la Edificación y en las exigencias que impone el modelo Passivhaus entre otras, mediante simulaciones sobre proyectos teóricos, aplicando en las diferentes zonas climática, rangos de cumplimiento para alcanzar calificaciones energéticas diversas y se han contrastado con las necesidades de envolvente o instalación de edificios pasivos. De forma añadida, CoHispania cuenta con una base de datos, que se acrecienta constantemente y que permite llegar a determinar, conforme a los requisitos que establece la Orden ECO/805/2003, cuál es el coste de construcción de un inmueble, cualquiera que sean sus características, siendo esto algo habitual en el trabajo diario de la valoración y a lo que los valoradores están habituados y en lo que son expertos puesto que su actividad diaria en la valoración abarca adicionalmente, entre otras tareas, generalmente la dirección de obras, así como la redacción y mediciones de proyectos.

Este informe de valoración permite a la entidad financiera observar de forma simplificada las características eficientes del edificio a financiar e incluye, para el usuario final, una guía de recomendaciones y un resumen sobre la sostenibilidad de su inmueble, dividido en cuatro grandes grupos: Sostenibilidad, Eficiencia energética, Salud y Bienestar y Construcción e instalaciones y tiene en cuenta las exigencias de los certificadores más extendidos en España: BREEAM, LEED, Passivhaus y VERDE.

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