Nuda propiedad, otra manera de comerciar tu vivienda

Los propietarios de vivienda que acuden a la nuda propiedad venden su casa, pero siguen residiendo en ella hasta el momento del fallecimiento. Es decir, pierden la titularidad, pero conservan el usufructo.

Se trata de una opción por la que optan personas de mayor edad con bajas pensiones en busca de liquidez. De esta forma, se aseguran el uso de la vivienda, generalmente vitalicio y reciben a cambio una compensación económica.

El comprador, normalmente fondos o socimis, tiene el derecho a ser dueño del bien con la limitación de no poder disfrutar de él, por lo que el pleno dominio se producirá en la persona del nudo propietario por venta del usufructo o por extinción del usufructo.

En España este tipo de operaciones no son muy frecuentes: la nuda propiedad apenas supuso 1.500 operaciones durante 2018. Con la venta de la nuda propiedad, los gastos derivados de la vivienda también serán menores para el vendedor, ya que pasaría a pagar únicamente aquellos correspondientes a los consumos ordinarios de la vivienda (agua, gas, electricidad…), mientras que el inversor se haría cargo desde ese momento del IBI y las derramas extraordinarias de la vivienda.

Para calcular el valor de la vivienda se analiza tanto el valor de mercado como la esperanza de vida del vendedor. Los gastos de la operación son los mismos que cuando se firma la compraventa tradicional de una vivienda: el comprador se hace cargo de los gastos del notario, el registro y el impuesto de transmisiones patrimoniales.

En primer lugar, debe realizarse una tasación del inmueble, y después se calcula el valor del usufructo vitalicio, que tiene en cuenta la edad del vendedor. El resultado es un porcentaje que será como máximo el 70% del valor de tasación y como mínimo el 10%. Dicho porcentaje se resta del valor de tasación y ese sería el teórico precio de venta. Las reglas de valoración del usufructo y la nuda propiedad vienen establecidas en el Art. 26 ,Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, estableciendo lo siguiente:

“ a) El valor del usufructo temporal se reputará proporcional al valor total de los bienes, en razón del 2 por 100 por cada período de un año, sin exceder del 70%. En los usufructos vitalicios se estimará que el valor es igual al 70 por 100 del valor total de los bienes cuando el usufructuario cuente menos de veinte años, minorando a medida que aumenta la edad, en la proporción de un 1 por 100 menos por cada año más, con el límite mínimo del 10% del valor total. El valor del derecho de nuda propiedad se computará por la diferencia entre el valor del usufructo y el valor total de los bienes. En los usufructos vitalicios que, a su vez, sean temporales, la nuda propiedad se valorará aplicando, de las reglas anteriores, aquella que le atribuya menor valor. Al adquirir la nuda propiedad se efectuará la liquidación, teniendo en cuenta el valor correspondiente a aquélla, minorado, en su caso, por el importe de todas las reducciones a que tenga derecho el contribuyente y con aplicación del tipo medio efectivo de gravamen correspondiente al valor íntegro de los bienes.

b) El valor de los derechos reales de uso y habitación será el que resulte de aplicar al 75 por 100 del valor de los bienes sobre los que fueron impuestos las reglas correspondientes a la valoración de los usufructos temporales o vitalicios, según los casos.

c) En la extinción del usufructo se exigirá el impuesto según el título de constitución, aplicando el tipo medio efectivo de gravamen correspondiente a la desmembración del dominio.

d) Siempre que el adquirente tenga facultad de disponer de los bienes, el impuesto se liquidará en pleno dominio, sin perjuicio de la devolución que, en su caso, proceda.

e) La atribución del derecho a disfrutar de todo o parte de los bienes de la herencia, temporal o vitaliciamente, tendrá a efectos fiscales la consideración de usufructo, y se valorará conforme a las reglas anteriores.

f) En la sustitución vulgar se entenderá que el sustituto hereda al causante y en las sustituciones pupilar y ejemplar que hereda al sustituido”.

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